東京地方裁判所 平成７年（ワ）７５８２号 判決
原告
日本ビルプロヂェクト株式会社
右代表者代表取締役
中川精一
原告
株式会社オーティ企画
右代表者代表取締役
大瀬一靉
原告
東部産業株式会社
右代表者代表取締役
吉田永昌
右三名訴訟代理人弁護士
井花久守
被告
株式会社クラリティベストジュエリー
右代表者代表取締役
井上澄子
右訴訟代理人弁護士
金丸弘司
主文
一 被告は、原告日本ビルプロヂェクト株式会社に対し、別紙物件目録記載一の土地上の鉄骨組テント工作物を収去して、同土地を明け渡せ。
二 被告は、原告株式会社オーティ企画に対し、別紙物件目録記載二の土地上の鉄骨組テント工作物を収去して、同土地を明け渡せ。
三 被告は、原告東部産業株式会社に対し、別紙物件目録記載三、五、七及び九の各土地上の鉄骨組テント工作物を収去して、同土地を明け渡せ。
四 被告は、原告日本ビルプロヂェクト株式会社に対し、金一八一七万九〇〇〇円及びこれに対する平成七年四月二九日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
五 訴訟費用は、被告の負担とする。
六 この判決は、主文第四項につき、仮に執行することができる。
事実及び理由
第一 原告らの請求
主文と同旨
第二 事案の概要
本件は、原告らが、別紙物件目録記載一ないし三、五、七及び九の各土地（以下これらを合わせて「本件各土地」といい、個別の土地については、「土地一」、「土地二」等という。）の所有権に基づき、これを占有する被告に対し、同土地上に設置された鉄骨組テント工作物（以下「本件テント」という。）を収去して同土地を明け渡すこと及び右占有に伴って原告日本ビルプロヂェクト株式会社（以下「原告ビルプロ」という。）に発生した損害の賠償を請求する事案である。
一 争いのない事実
1 原告ビルプロは土地一を、原告株式会社オーティ企画（以下「原告オーティ」という。）は土地二を、原告東部産業株式会社（以下「原告東部産業」という。）は土地三、四、六及び八をそれぞれ所有している。
2 被告は、平成五年三月一五日に別紙物件目録記載一〇の建物（以下「本件建物」という。）を原告オーティから賃借（一階部分を賃借したのか全部を賃借したのかについては、争いがある。）した。
3 被告は本件各土地上に本件テントを設置して同土地を占有していたところ、原告らは、被告を相手方として、本件テントを収去して本件各土地を明け渡す旨の断行の仮処分命令申請をし、平成六年九月二七日にこれを認容する仮処分命令（以下「本件仮処分命令」という。）がなされた。そして、これに基づき、平成六年一〇月七日に、原告らの申立てにかかる、本件各土地の明渡しの代替執行（以下「本件執行」という。）が行われ、本件テントは仮に収去された。
二 争点
1 原告ら及び被告間における賃貸借契約の成否。
原告らは、原告オーティは被告に対し、本件建物の一階部分を賃貸し、また、被告に対し、原告ビルプロは土地一、原告オーティは土地二、原告東部産業は土地三の一部をそれぞれ事実上使用することを認めたことはあるが、本件建物のその余の部分及び本件各土地を賃貸したことはない旨主張する。
被告は、本件建物の全部及び本件各土地につき、賃貸借契約が成立している旨主張する。
2 原告らの損害
原告らは、本件執行に要した費用、本件執行完了後、本件各土地上にビルを建築するために実施した突貫工事費用及び本件における弁護士費用が、原告ビルプロに発生した損害である旨主張する。
3 本件執行の適否及びこれによる被告の損害。
被告は、本件執行は違法であり、これによって少なくとも右2の請求金額に相当する損害を受けた旨主張する（被告は、平成八年一一月六日の第一一回口頭弁論期日において、これらの損害を原告らの右請求金額と対当額で相殺する旨の意思表示をする。）。
第三 争点に対する判断
一 証拠（甲一、三ないし五、七、甲一一、一二、一五の各1・2、甲二六ないし三三、四二、四五、四六、五四、五七、五九、六二ないし六四、六六、乙六二、六四、七九、八〇、一〇四、証人中川孝雄、橋本勇［一部］、弁論の全趣旨）によれば、次の事実が認められ、乙五七の1・2、乙五八、六〇、六九、七三、七八、八四、八九、証人橋本勇の供述中右に反する部分は前掲各証拠に照らし、にわかに信用できず、他に右認定を覆すに足る証拠はない。
1 本件各土地は、JR新橋駅の西南西約一五〇メートルに位置し、鳥森通りに面した交通至便の地にある。その状況は、別紙図面記載のとおりである。原告らは、不動産開発を共同で行う等緊密な関係にあるが、一団の土地として開発するために、所有関係が細分化していた土地一ないし四、六及び八（以下これらを合わせて「原告ら所有地」という。）の所有権を順次取得した。原告ら所有地は、原告ビルプロが一括して運用、管理を行っている。
2 原告オーティーは、平成五年三月一五日にその所有にかかる本件建物の一階を、敷金を授受することなく賃料月額六〇万円の約定で被告に賃貸し、被告は同所でたこ焼き屋の営業を開始した。もっとも、原告ビルプロの取締役中川孝雄（以下「中川」という。）が本件建物全部の鍵を被告代表者の夫であり、右たこ焼き屋の営業に関する一切の事務を担当していた橋本勇（以下「橋本」という。）に交付したため、被告は現在本件建物全部を使用している。
なお、右賃貸借契約書（甲五）は、賃貸借の対象を「一階」と明記しているが、橋本は、中川の了解を得たとして、被告の所持する同じ契約書（乙四）の右部分を「全階」と加筆した。
3 橋本は、平成五年五月ころ中川に対し、本件建物に隣接し、当時更地であった土地一及び二を本件建物で販売するたこ焼き等をつまみとして営業するビアガーデン用地として使用させてくれるよう申し出、中川はこれを承諾した。また、橋本は、利用客が鳥森通りから直接出入りする通路等として使用するために、当時原告東部産業が駐車場として賃貸していた土地三の一部を使用させてくれるよう要請し、中川はこれも承諾した。
こうして、被告が本件建物に隣接する敷地部分を使用することになったため、原告らは、右使用に関する法律関係を明確にすることを考え、平成五年六月ころ以降二度にわたり、右駐車場用地を含む土地三及びその後被告がその一部（土地五）を使用するようになった土地四につき、原告東部産業と被告間の土地一時使用賃貸借契約書（甲二六は写し）を被告に送付し、被告は署名した（もっとも、添付された図面の駐車場は、原告東部産業が送付した図面では四台分であったのに対し、被告が現在所有する右契約書［乙一］の図面では六台分となっている。）。ところが、橋本が右契約書の内容に不満を持って、これを中川に返送することを拒否したため、結局当事者間では、契約書は交わされなかった。なお、被告は、右駐車場用地を使用するようになった平成五年六月以降一か月二〇万円の割合による金員を原告東部産業に支払っていた。
4 被告は、土地の使用部分をさらに拡大させ、右ビアガーデンに酒類を供給していたサントリー株式会社等の協力を受けたりして、本件各土地に、ビアガーデン用の幟、机、椅子、たこ焼きの調理台を搬入したほか、周囲にネットフェンスを張ったり、雨天でも営業ができる本件テント等の施設を設置するに及んだ。
5 この間原告らは、法律関係を明確にするために被告との間で、原告ら所有地の使用につき賃貸借契約書を作成すべく交渉してきたが、それが不調となったところから、遅くとも平成六年五月ころ以降は、被告に対し、本件各土地を明け渡すよう求めた。しかし、被告がこれに応じず、原告東部産業が受領を拒絶した平成六年七月以降は、右二〇万円を供託したりしたため、原告らは、同年八月一三日に道路から本件各土地へ進入できないよう囲いをしたうえ、同月二四日に被告を相手方として、本件各土地の明渡断行を求める仮処分命令を申し立てた（当庁同年（ヨ）第四六七二号）。
右仮処分の審尋期日では、被告が本件各土地から立ち退くことを前提に、立退き金額、立退きの時期等が当事者間で協議されたが、既に多額の資金を投入しているとして、被告が高額の立退料を要求したため、不調に終わり、本件仮処分命令がなされた。
被告は、本件仮処分命令に対して異議を申し立てたが、平成七年一二月一一日に棄却された。
6 原告らは、本件仮処分命令に基づき、本件執行の申立てを行い、これに基づき本件執行を実施し、本件テント等を撤去した。
二 争点1について
1 被告は、原告らとの間で、期限を原告らが場外舟券売場を設置するまで、賃料月額二〇万円の約定で、本件各土地について賃貸借契約を締結した旨主張し、証拠（甲一六、二〇、乙五七の1・2、六九、七一、乙七二の1、乙七八、八四、八九、九三、証人橋本勇、同市村栄一）中には右に沿う部分があるほか、証拠（甲四六、乙二七ないし三七、九三、一〇三）によれば、原告らは、平成五年春ころから原告ら所有地上に場外舟券売場を設置することを計画し、地元の同意を得るべく、地元町内会と交渉していたことが認められる。
しかしながら、前記認定によれば、原告らは、自ら開発するか、又は他に転売する目的で原告ら所有地を取得したものであるところ、同土地は、JR新橋駅前のまとまった区画として稀少価値があり、これを有効活用すべき必要性は高いが、場外舟券売場の設置という事業は、地元に対する説得等種々の紆余曲折が当然に予想されるものであるから、その計画は、直ちに実現するものではなく、不確定な要素を内在させているといわなければならない。ところが、原告東部産業が受領していた月額二〇万円という金額は、本件各土地の面積、立地条件及び平成六年当時の固定資産評価額（甲三五ないし四一）に照らせば、本件各土地の賃料としては、著しく低廉である。これらによれば、原告らが右計画が実現するまでという、不確定要素を内在する相当長期間にわたり、契約書も交わさずに、しかも著しく低廉な賃料で、被告が継続して排他的に原告ら所有地の主要部分である本件各土地を使用することを認めるとはとうてい考えられない。したがって、被告の右主張に沿う右の各証拠は、にわかに信用できない。
被告は、原告ら所有地は当初借手もなく放置されており、地元からは早期に善処するよう要請があったほどであるから、原告らが本件各土地をビアガーデンとして利用するについては、双方の利害が共通しており、賃貸借契約を締結する必要があった旨主張する。そして、被告が土地一、二の占有を開始した当時、同土地が利用されていなかったことは、前述のとおりである。しかしながら、前記認定に照らせば、右事情があったからといって、原告らが被告の主張する賃貸借契約を締結する必要があったとは認められないから、被告の右主張は採用できない。
また橋本は、右賃貸借契約は紳士協定であるから、契約書が作成されていなくても、不自然ではない旨供述する。しかしながら、前記認定に照らせば、被告の主張する賃貸借は、被告にとって有利で、原告らにとって明らかに不利な内容であるが、原告らが契約書も交わさない紳士協定の形式をとってまでして、本件各土地を賃貸すべき必要は全く認められない（乙五七の1中には、中川が被告に対し、原告ビルプロの債権者に対抗するために本件各土地を賃借するよう勧めたとの記載があるが、前記証拠に照らし信用できない。）うえ、被告が、前述のとおり原告東部産業から送付されてきた賃貸借契約書を原告らに交付することを拒否し、そのままとなったことは、とりもなおさず、本件各土地に対する賃貸借についての合意、すなわち賃貸借契約が当事者間に成立していなかったことを強く裏付けるものである。これらに照らせば、右供述は信用できない。
他に被告の前記主張を認めるに足る証拠はない。
2 また被告は、仮に賃貸借契約を締結した事実が存在しないとしても、その後原告らは、被告が支払ってきた月額二〇万円の金員を受領したことにより、賃貸借を追認したものと認められる旨主張する。そして、原告東部産業が平成五年六月以降被告から月二〇万円を受領していたことは、前記認定のとおりである。
しかしながら、右金員が、本件各土地の賃料としては著しく低額であることは前述のとおりであり、むしろ原告らが主張するように、土地三のうち被告に使用を認めた駐車場四台分の使用料相当額である（前記認定に照らせば、乙一に記載された六台分とは認められない。）と認められる。また、前記認定に照らせば、原告らが賃料ないしこれを追認する趣旨のものであると認識して、右金員を受領したものでないことは明らかである。
したがって、被告の右主張は採用できない。
三 争点2について
1 証拠（甲六〇の1・2、六三、六七）によれば、原告ビルプロは、本件執行により備品を除去するため、四二四万九〇〇〇円を支出したことが認められるが、右は、被告が本件各土地を占有していたことと相当因果関係のある損害と認められる。
2 証拠（甲二二、二四、二五、四六、五八、六一、六三、六七、証人中川孝雄、弁論の全趣旨）によれば、原告ビルプロは、平成六年三月一五日に、株式会社本間ゴルフ（以下「本間ゴルフ」という。）との間で、原告ビルプロが平成六年七月一日をめどとして、原告ら所有地上にビルを完成させたうえで、これを本間ゴルフに賃借する旨の賃貸借契約を締結していたところ、本件各土地の明渡しが得られないところから、右完成期限は、平成六年の年末商戦に間に合うリミットである同年一一月末日までに延期されたこと並びに、原告ビルプロは、本件執行により本件各土地の明渡しを受けた後、右期間内の完成を目指して突貫工事により建物の建築を急いだため、通常の工事代金以外に一四一三万円を余分に支出したことが認められる。右のうち原告ビルプロが本件で請求する一二二八万円は、被告が本件各土地を占有していたことと相当因果関係のある損害と認められる。
被告は、右建物は現在でも完成していないから、元来突貫工事で建物を建築する必要はなかった旨主張する。そして、証拠（乙八一、八二、九三、弁論の全趣旨）によれば、現在右ビルは未完成であることが認められる。
しかしながら、被告が本件各土地につき賃借権を有しないことは前述のとおりであるから、被告が本件各土地を占有中に原告ビルプロが本間ゴルフとの間で賃貸借契約を締結することも、何ら違法ではない。そして、証拠（甲二二、四六、六三）によれば、右契約によれば、原告ビルプロが約定期限までにビルを完成して本間ゴルフに賃貸できない場合には、原告ビルプロは、本間ゴルフに対して七〇〇〇万円の違約金を支払わなければならないとの約定があるところ、当初予定されていた時期に建築を着工、完成させられなかったのは、被告が本件各土地を不法に占有していたことによるものであることが明らかである。そうすると、右突貫工事は、その実施当時必要であったから、その後、事情の変更によりビル建設が中断されたからとしても、被告が、現実に支出された前記工事費用を賠償すべき責任が事後的に消滅しないことは明らかである。したがって、被告の右主張は採用できない。
3 証拠（甲六三、弁論の全趣旨）によれば、原告らは、被告に対する本件訴訟遂行を原告ら訴訟代理人に委任したこと、その際原告ビルプロは、原告ら訴訟代理人に対し、弁護士報酬として、右1及び2の各金額の一割を支払う旨約したことが認められる。
これによれば、右1及び2の合計金額の一割に相当する一六五万円は、弁護士費用として被告による本件各土地の占有と相当因果関係にある損害である。
4 したがって、被告は原告ビルプロに対し、右1ないし3の合計額一八一七万九〇〇〇円を支払う義務がある。
四 争点3について
被告は、本件執行は、本件仮処分命令の正本の送達が執行直前の平成六年一〇月五日の夕方、しかも被告代理人ではなく、被告従業員宛になされた等の点において、違法である旨主張する。
しかしながら、本件仮処分命令のような明渡断行の仮処分命令は、原則として、仮処分執行の実施を念頭に置いて発令されるものであるから、決定正本をいつどのような方法で債務者に送達するのかは、裁判所が債務者の占有態様、円滑な執行の実現、債権者・債務者双方の事情、その他諸般の事由を総合判断して決定するものである。これを本件についてみるのに、原告らについては、早急に本件各土地の明渡しを受ける必要があったのに対し、前記認定のこれまでの経緯、被告の対応に照らせば、被告、特に橋本の一連の行動は、当初本件建物の一階の賃貸借であったのを、本件建物全部を賃借したと主張し、土地についても当初は、中川の承諾により本件土地に隣接する土地一、二に対する占有を開始したのに、その後占有の範囲を順次拡大し、本件テント等の設備を搬入、設置したばかりか、前記のとおり本件各土地に対する賃貸借を主張するに至ったもので、占有を既成事実化したうえで、自己に有利に交渉を進めようとしていると見られてもやむをえないものである。しかも、被告は、右仮処分事件においても、審尋の場で紛争を円満に解決する機会を与えられながら、譲歩の姿勢を示さなかったために、解決の機を逸し、明渡しの断行を認めるという厳しい仮処分命令が発せられたものであり、裁判所が本件仮処分命令において、こうした被告の態度を「いたずらに自己の主張に固執してこれを拒絶し、明け渡し交渉に誠意が見られない」ものと断じ、決定正本送達後直ちに本件テント等を収去して本件各土地を仮に明け渡すことを命じ、被告が右送達後二四時間以内に右工作物を収去しない場合には、原告らが被告の費用によりこれを代替執行できることを認めたこと（甲五九）も、前述した被告の姿勢を考慮したものと認められる。
右認定に照らせば、本件については、至急に明渡しの執行を行うべき必要があったところ、正本の送達から執行までに時間的余裕を置いたからといって、被告による任意の履行を期待することは考えられず、かえって、円滑な仮処分執行の実現を妨げるおそれも払拭できない状況であったというほかないから、被告の主張する方法で正本が送達されるという措置が取られたことも、まことにやむをえないところであり、この点につき違法はない。したがって、被告の右主張は採用できない。
また被告は、本件執行により、本件テント等本件各土地から撤去された物品に損傷が生じた旨主張し、証拠（乙五七の1、六六、八四）中には右に沿う記載がある。しかしながら、本件テントはまさに収去の対象物件であるから、ある程度の破損は、早期に権利内容の実現を図ることを目的として行われる執行行為に当然随伴する不可避的なものというほかない。また、右記載によっても、これら物件の価値がどれだけ減少したのかは明らかではないうえ、仮に右記載をそのまま前提にしたとしても、いまだ本件執行が違法であると断ずることはできない。他に被告の右主張を認めるに足る証拠はない。
以上によれば、本件執行は違法ではないから、被告の右主張は採用できない。
五 結論
以上のとおり、被告に対し、本件各土地の明渡を求める原告らの請求並びに不法行為に基づき、被告に対して一八一七万九〇〇〇円及びこれに対する損害賠償請求権発生後である平成七年四月二九日から支払済みまで民法所定年五分の割合による遅延損害金の支払いを求める原告ビルプロの本件請求は、いずれも理由があるから、これを認容することとし、主文のとおり判決する。
（裁判官田中敦）
別紙物件目録〈省略〉